Víctor Álvarez abogado del área procesal de IURISTAX
La profunda y prolongada crisis económica que está asolando España y parte de la Eurozona es indudable que tiene efectos muy importantes sobre la conducta de los operadores económicos. La limitación del acceso a fuentes de financiación, la disminución de ingresos o las tensiones de tesorería, son factores que en buena medida pueden dificultar o impedir el cumplimiento de obligaciones derivadas de contratos en los que no se preveía el escenario económico actual, especialmente en los de tracto sucesivo como por ejemplo, los arrendamientos de inmuebles.
En nuestro sistema jurídico, existe una institución que está llamada a corregir ese desequilibrio patrimonial que la alteración de las circunstancias previstas en el contrato puede llegar a comportar, es el principio llamado rebus sic stantibus . Esta institución proveniente del Derecho Romano viene a modular la rigidez formalista del cumplimiento contractual ante nuevas circunstancias sobrevenidas que puedan variar la base económica del contrato y romper el equilibrio originario de las recíprocas prestaciones.
En cualquier caso, el criterio de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus ha sido siempre muy restrictivo por parte de los tribunales. Son muy escasos los supuestos en los que ha sido acogida esta figura dogmática y jurisprudencial por el Tribunal Supremo (Sentencias 14 diciembre 1940, 17 mayo 1941, 13 abril 1944, 30 junio 1948, 21 octubre 1958, 23 noviembre 1962, 15 abril 1991, 23 diciembre 1991, 20 febrero 2001). Aunque se ha de recordar que esta cláusula, considerada implícita en todo contrato de tracto sucesivo y prolongada duración, en principio no tiene como finalidad la resolución o extinción del contrato, sino su acomodación a las circunstancias sobrevenidas para restaurar el equilibrio en las prestaciones.
La problemática de la influencia en el contrato de la alteración de las circunstancias ha dado lugar incluso a una propuesta de modificación del Código Civil en materia de obligaciones y contratos, presentada por la Comisión General de Codificación en 2009, sin que hasta la fecha haya tenido resultado, ni se prevén avances inminentes.
El ordenamiento jurídico ofrece otros instrumentos similares, también de difícil adaptación al supuesto pero sostenibles en situaciones “límite”, como alegar la imposibilidad del cumplimiento según el art. 1124 del Código Civil. A este respecto la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 1993 ha precisado que la imposibilidad de cumplimiento contractual " no debe entenderse como concepto absoluto sino relativo y acomodado a las circunstancias de tiempo y lugar, dentro, también, de una razonable previsión, derivada de las actuaciones de la parte", explicando la Sentencia de 26 de junio de 1990 que "cuando la norma del p. 2 del artículo 1.124 se refiere a que el cumplimiento resultare imposible para poder optar por la resolución, no alude desde luego a una imposibilidad material, sino que puede incluir, entre otros supuestos, a la sobrevenida por el transcurso de largo tiempo sin cumplir el comprador su prestación en la forma pactada, lo que hace alejarse indefinidamente el resultado perseguido por la contraparte y sus legítimas expectativas en el cumplimiento debido del contrato.”
Ante la actual situación de depresión económica, han sido muchos los pleitos por incumplimiento contractual en que se ha discutido este principio. La jurisprudencia por su parte, consciente de la relevancia y consecuencias del asunto, se ha seguido manteniendo firme en su aplicación restrictiva. Pero parece que en sus últimas resoluciones el Tribunal Supremo está virando, o al menos moderando su estricto rumbo.
Recordemos la relevante sentencia del Tribunal Supremo de 27 de abril de 2012 en la cual se establecían expresamente los criterios para la aplicabilidad de la cláusula:
“Alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, lo que ha de haber producido por un riesgo imprevisible y la subsidiaridad (sic) por no caber otro remedio”.
Dicha sentencia casó la recurrida proveniente de la Audiencia Provincial de Valencia que sí que estimaba justificada la modulación de la renta "por la gran transformación económica sufrida por España desde que se firmó el contrato en 1977 hasta la actualidad, así como por la larga duración del contrato de arrendamiento" (...)"el beneficio mutuo de las actividades comerciales, el volumen de negocio y el éxito comercial hace aparecer un desequilibrio entre las contraprestaciones del contrato y faculta al órgano judicial para alterar la obligación principal del arrendatario, como es el pago de la renta".
El Tribunal Supremo estimó en cambio que el transcurso del tiempo en contratos de tan larga duración como los de arrendamiento y la transformación económica de un país, producida, entre otros motivos, por dicho devenir, no pueden servir de fundamento para el cumplimiento de los requisitos requeridos por la jurisprudencia para llegar a la existencia de un desequilibrio desproporcionado entre las prestaciones, fundado en circunstancias imprevisibles, pues esa transformación económica no puede calificarse como imprevisible. El propio Tribunal Supremo se ha ratificado en el mismo sentido con posterioridad, en la Sentencia de 18 de junio de 2012, en este caso no considerando imprevisible la demora en la concesión de una licencia urbanística.
Recientemente se han dictado dos nuevas sentencias del Tribunal Supremo de notable interés para la evolución de esta doctrina, ambas relativas a la imposibilidad de obtener financiación para pagar el precio en una compraventa de vivienda. La primera de ellas es de fecha 7 de enero de 2013 y señala que si bien dicha cláusula puede aplicarse a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda, ello no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor.
Lo relevante de esta sentencia es que, a pesar de no aceptar el incumplimiento, cita una serie de factores que justificarían la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica, entre ellos:
- El destino de la casa comprada a vivienda habitual o a segunda residencia.
- La asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean.
- La situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar.
- El grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación.
- Las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.
Finalmente, en la reciente sentencia de 26 de abril de 2013 el alto tribunal sí que resuelve el contrato de compraventa de vivienda basado en la crisis como alteración sustancial de las circunstancias que hacen desaparecer la base del negocio e impiden al comprador adquirir la vivienda. Lo cierto es que en este caso existen dos factores imputables al vendedor, como son el retraso en la entrega de la vivienda, que supuso la entrada en el periodo más acusado de la crisis; y la imposibilidad de subrogarse en la hipoteca tal y como ofrecía el propio comprador en el contrato.
Esta evolución jurisprudencial hace esperar nuevos pronunciamientos en un futuro cercano profundizando y matizando la cuestión y abre la puerta a su extensión a otros ámbitos.
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