22 mayo 2013

La resolución anticipada en los arrendamientos de locales comerciales



Por Víctor Álvarez, abogado del área procesal de IURISTAX

La reforma de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU 94) de inminente aprobación durante este 2013, parece que dejará pasar una vez más la oportunidad de dar solución expresa a una de las cuestiones que más controversia crea en la práctica arrendaticia. ¿Qué ocurre cuando el arrendatario desiste unilateralmente del contrato y abandona la finca antes del plazo pactado?

Lo cierto es que sí se ha aprovechado la oportunidad para dar una solución clara a los arrendamientos de vivienda en el sentido de permitir, una vez transcurridos seis meses de contrato, el desistimiento del inquilino comunicando tal decisión con un mes de antelación al arrendador (la actual regulación es mucho más confusa e insegura). Pero en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, precisamente en los que esta cuestión es cualitativa y cuantitativamente más importante, sigue sin haber norma legal que la discipline.

Recordemos que el contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda tiene una escasa regulación en la LAU 94. Establece el artículo 4.3 de la vigente Ley que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el título III de la presente Ley, y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil. En el caso de los arrendamientos de locales nos encontramos que ante el abandono voluntario, unilateral y anticipado del arrendatario, la Ley no dice nada al respecto como sí lo hacía la anterior Ley de arrendamientos del año 1964. Esta norma establecía en su artículo 56 el derecho a ser indemnizado con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo del contrato que quedara por cumplir y en la práctica posterior a su derogación, se han venido pactando habitualmente cláusulas indemnizatorias de dicho tenor. Cuestión distinta es si en ausencia de cláusula expresa cabría exigir indemnización por el importe de las rentas restantes, lo que ha venido siendo comunmente admitido también en base a las normas generales del Código Civil: 1.101, 1.124 y 1.106, éste último en lo relativo al lucro cesante.

Sin embargo la práctica plantea abundantes problemas ¿Existen “justas causas” para el desistimiento sin indemnización? ¿Puede moderar el Juez la indemnización?¿Que ocurre si el local se vuelve a arrendar de nuevo antes del plazo pactado?...etc. Ante esta indefinición la Jurisprudencia apunta a la casuística como única solución debiendo estarse a las circunstancias de cada situación concreta, lo que supone una dificultad añadida a la hora de pactar las cláusulas del contrato debido a la impredecibilidad de los términos de la controversia y la solución que acerca de la misma adoptarán los Tribunales.

Sólo nos referiremos a uno de los problemas a los que parece que la Jurisprudencia ha dado una solución definitiva, ¿Qué ocurre cuando la resolución y consiguiente desahucio, provienen del impago y no del desistimiento voluntario y unilateral del arrendatario? El Tribunal Supremo ha venido diferenciando y excluyendo de indemnización por lucro cesante aquellos supuestos en los que el arrendatario no desaloja el local, sino que es expulsado de él, como ocurre cuando precedentemente se ha seguido un juicio de desahucio por falta de pago y el arrendatario es lanzado del local, pues tal desocupación no es voluntaria (SSTS de 3 de julio de 1990 y 15 de marzo de 1997 por todas). Si bien este criterio puede llegar a pervertir la conducta de los contratantes, ya que a un arrendatario que quiere dejar el local pero al que le quedan varios años de plazo pactado, puede serle más beneficioso dejar de pagar y forzar el desahucio evitando así el pago de una importante indemnización.

Animamos pues al legislador a adoptar soluciones claras, razonables y sistemáticas que beneficien la seguridad jurídica de los contratantes y que contribuyan a la recuperación de nuestro mermado mercado inmobiliario. Hasta ese momento la recomendación de asesorarse previamente, tanto en la negociación como en la redacción del contrato por un abogado conocedor de las lagunas legales se hace ineludible para evitar sorpresas desagradables.

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